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“如果开发商持有工程方销售‘工抵房’的授权书，消费者从开发商处购买后，一般能顺利办下房产证。如果开发商没有上述授权书，即便买到“、‘工抵房’，也属于消费者和开发商的私下交易。一旦工程方不承认，且房款不足以偿还工程抵押款时，工程方就会要求补全差价，而这个差价往往不是普通买房人能接受的，会造成办证受阻”

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法治周末记者 吴昊

今年国庆黄金周前后，全国多地房地产市场中“工抵房”突然升温。

法治周末记者发现，近日全国不少城市的房产网站、公众号及微信群里出现众多“工抵房”优惠。例如，河北省沧州市的新城·悦隽风华，“房天下”网站显示目前该楼盘新房均价为11200元每平方米，而10月11日“沧州房产”公众号上就出现其推出少量工抵房源的消息，单价8800元每平方米起。

无独有偶。近日湖北省襄阳市的长投·正荣府、雅居乐·玺悦和武汉的新力城等楼盘的“工抵房”优惠广告均出现在网上。更有甚者，9月27日“房天下”网站发布信息，湖北省孝感市均价在7400元每平方米的新城悦隽项目推出五套“一口价”“工抵房”，竟然只要5600元每平方米，而且是现房。

与此同时，多地相关部门的楼市“限价令”也层出不穷。

记者注意到，近期出现“工抵房”抛售的楼盘所在城市，大多出现过房市“限跌令”，而江苏徐州某开发商的“工抵房”促销活动也迅速被“叫停”。有业内分析人士认为，目前房地产行业处于下降周期，“工抵房”或已成为开发商变相降价、回笼资金的手段之一。

便宜“工抵房”暗藏风险

“工抵房”，究竟是什么来头？

“‘工抵房’，就是房地产开发商用来向工程建筑商抵扣建设费的房子。”独立经济学家、财经评论员王赤坤解释说，在开发商的对外债务方面，应支付给建筑商的工程建设费是一种有优先获偿权的债务。通常情况下，如果开发商拖欠工程款，如果工程建设方同意，相关部门也会支持用房子抵扣建设费。

10月13日，记者以买房人身份致电一些楼盘售楼处，咨询有关“工抵房”情况。

“您今天能来看房吗？要是今天没空，明天也可以……”在电话中，不少售楼处工作人员除介绍户型价格外，大都非常急切地询问记者，何时能去看房。

河北沧州新城·悦隽风华售楼处的销售人员称，其售卖的“工抵房”确为8800元每平方米起，但几乎已卖光，剩下几套户型并不好。

湖北孝感“新城悦隽”售楼处工作人员表示，其楼盘在售户型均价为6800元每平方米起，但尚有部分“工抵房”未售出，均价在6000元每平方米以下。而记者从孝感市住建局网站的“新建商品房信息发布平台”上了解到，该开发商在当地同地段的“新城·璟悦府”项目最新一期，预售系统中的价格在6300元至8680元之间，大部分楼层户型都在7000元以上。相对来说，前述“工抵房”要便宜一两千元。

然而，对于“工抵房”的风险，一些地方住建部门也作出了风险警示。

8月31日，湖北省宜昌市住建委官方公众号“宜昌住建”发布题为《“工抵房”打折促销有风险》的文章，指出所谓“工抵房”销售，是由开发建设单位对外销售后，将房款划转至施工企业冲抵工程款的资金周转行为；“工抵房”销售主体仍是建设单位，而不是施工企业等其他主体；包括“工抵房”在内的商品房价格，应当以住建部门在销售场所公示的《商品房销售单套价格一览表》为准，实际买卖价格明显高于或低于片区商品房市场价格水平的，均存在不能履约的风险。

该文提醒道，购房人与开发建设单位私下草签的合同未经政府部门备案，存在一房多卖风险；购房资金若未进监管账户，存在开发建设单位挪用资金的风险，购房人的合法权益无法得到有效保护。

“以公司名义口头承诺、签订补充协议等行为，本质上是逃避政府部门监管，存在因违反行业监管政策无法签约或到期无力履约的风险。”上述文中强调说。

在地产策划专家、动能智库院长戴欣明看来，“工抵房”购买时是否安全的核心，在于开发商能不能提供工程方的授权书。

“工程抵押房是开发商用于垫付工程方款项的，抵押价一般是房屋正常价格的6成左右，所以工抵房售价能否满足工程方的期望，是最核心的问题。”戴欣明告诉记者，如果开发商持有工程方销售“工抵房”的授权书，消费者从开发商处购买后，一般能顺利办下房产证。

如果开发商没有上述授权书，即便买到“工抵房”，也属于消费者和开发商的私下交易。戴欣明提醒道，一旦工程方不承认，且房款不足以偿还工程抵押款时，工程方就会要求补全差价，而这个差价往往不是普通买房人能接受的，会造成办证受阻。

徐州叫停降价“工抵房”

随着近来国内众多楼盘推出“工抵房”，有行业分析人士指出，在各地房价“限跌令”频出的背景下（见本报9月23日头版《稳房价：“限涨令”与“限跌令”同出》），“工抵房”或已成为开发商变相降价、回笼资金的手段之一。

很快，有地方相关部门出手了。

今年国庆长假期间，江苏省徐州市的吾悦华府以“工抵房”的名义，每平方米降价1600元至1800元不等卖房，被当地市场监督管理部门制止。

10月3日，徐州市贾汪区亿睿房地产开发有限公司（以下简称“亿睿公司”）的公众号“徐州吾悦广场”发布一则《重要公告》，称按照主管部门要求，该公司于9月30日推出的吾悦华府“工抵房”优惠活动取消，房源全部按照市场价销售。该公号中还贴出了《徐州市贾汪区市场监督管理局责令改正通知书》，这份《通知书》称，亿睿公司以“工抵房”的名义对宣传降价销售商品房的行为，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款的规定，因此责令其停止违法行为。

不过10月13日记者发现，“徐州吾悦广场”公众号里上述《重要公告》已被删除。

我国反不正当竞争法第八条第一款规定，经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者。“若有关部门以‘第八条’认定其违规，徐州这家开发商有可能没有工程方授权其销售工抵房的授权书。”戴欣明分析说。

记者注意到，与徐州市同属江苏省的江阴市、南通市海门区有关部门，此前分别发布了《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》和《关于上德花园商品房价格备案的答复》等，叫停了开发商大幅低于备案价销售的行为，被众多媒体称为“限跌令”。

在湖北省，继9月30日鄂州市住建局发布《关于进一步规范新建商品住房预（销）售价格备案工作的通知》，规定该市商品房售价涨跌超10%须重新备案后，10月9日，孝感市住建局也发布了一份从标题到内容几乎完全相同的通知，称为落实“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，该市所有项目在取得商品房预售证后，拟销售价格（实际成交价格）的调整幅度如果超过已备案价的±10%，必须重新备案。这两份通知均特别指出，上述“拟销售价格”包括“各种销售打折促销”。

“工抵房”或为房企自救措施

“无论开发商有没有工程方的‘工抵房’销售授权，如果价格显著低于政府备案价格，都涉嫌违规或违法。”戴欣明认为，开发商无授权书售卖“工抵房”固然违法，但即便有授权书，销售价格也应当符合政府规定的备案价范围，而且近年来地方政府纷纷推出“限价房”，从土地招拍挂开始，就定好了价格空间。

“房地产经过多年高速发展，实际上透支了以后的市场。”在王赤坤看来，目前整个房地产行业红利期已过，“躺赢时代”不复存在，各个开发商的市场占有率不是共同增长，而是此消彼长，销售压力很大。

涨价、降价都是市场行为，由于降价会引起原购房者不满，限制降价更多考虑的是维护市场情绪的稳定，王赤坤认为，当前的许多“工抵房”应当看做“第三方救济行为”，相比直接降价，这种优惠方式更容易被原购房人接受。

“虽然产权还没有转移，但实际上开发商已跟工程方达成意向，无论是否过户给工程方，都涉及一房二卖。”对此，房地产经纪行业资深人士、景晖智库首席经济学家胡景晖认为，“工抵房”只是开发商各种抵押房的一种，跟其他抵押房一样都存在风险，由于涉嫌一房两卖，可能会让消费者承担一定诉讼风险。

“所谓上有政策，下有对策。”王赤坤说，许多房地产企业前几年扩张较快，当前显然碰到了行业下降周期，叠加自身项目不好销售等因素，资金链非常紧张，面临巨大生存压力。有些企业只好无视相关政策法规，试图突破监管，搞出“返本销售”“工抵房”等非常规促销方式，希望尽快回笼资金，最重要的是能够“活下来”。