【商业与法治舆情观察室 http://www.blaw.org.cn 快讯】：（金角财经）

作者丨金一边

来源丨金角财经

楼市最近有了一种奇怪的风潮——要去小城市抄底。

辽宁阜新的二手房市场上，就出现了超低价的房源，一平米几百元，其中就有一套56平米的房子仅售2万元，折算下来每平米400元都不到。还真的有人想要去买。就像当初鹤岗白菜价房子爆出之后，有个小伙子在鹤岗用3万元买了一套房子。

在小城市买房，真的是弯道超车的捷径吗？炒房这件事，在经过几十年的热闹之后，现在还能继续火下去？

在中国的小城里，藏着无数财富故事，也掩埋了数不清的踩坑教训。

01 去小城市炒房

2018年4月22日晚，海南，《关于进一步稳定房地产市场的通知》出台，非海南户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南累计60个月及以上个税或社保证明。通知发布后户籍迁入海南的，只能购买一套住房，而且也需要24个月的个税或社保证明。

炒房天堂就这样关门了。

不少房地产人士将那次限购称作“海南地产难民潮”。一大批买不到房子的人，在海南限购潮水般散去。但他们又去了哪儿？

事实上，炒房的热钱总是不缺去处，北上广深无论多严格的调控，都改变不了他们心中房地产圣地的地位，在这些城市之外，一些从前不被人关注的小城市，也因种种理由，成了最近被热炒的地方。

防城港、腾冲、北海、梧州之类风景好、气候适宜的小城市，成了海南的替代品。

1968年，防城港建港，1993年，防城港建市。在这几十年间，防城港唯一的变化就是完成了从小渔村到小城市的改变。房价则毫不起眼。

现在，房地产在这里成了支柱。

2002年时，防城港的房地产行业还几乎没有，十年之后，2011年，房地产行业的税收就贡献了第三产业15%的税额。而在2018年海南全域限购之后，防城港的楼市更像是加了催化剂一样。

2018年5月18日，防城港来了一场火爆的土拍，碧桂园和恒大分别拿下单价地王（608万元/亩）和楼面价地王（3220元/m）。防城港，火了。

在广西防城港通往越南的东兴口岸边境上，最热闹的万众国际批发市场的墙壁上写着这样一句话。可以说是当地人心境的一种写照。

除了卖房和买房，还有一些外地人则是在传销。最近一两年，走在防城港街头，或者坐在出租车里，当地人和司机跟你谈论得最多的是房价和传销。

当然，也有将炒房和传销合成一个项目的。不少传销组织借着“看房一日游”等名头，利用大巴车带着游客参观防城港龙珠广场、白浪滩、金滩、仙人山公园等著名景点，大肆宣讲北部湾经济区的开发潜力、防城港房地产市场的投资潜力等，诱使不深入了解当地情况的外地观光客进入传销组织。

在防城港，街上挂满了“严打涉传大巴车，整治组团‘传销宴’”等标语。防城港市住房和城乡建设局一楼大厅入口处，就醒目地张贴着“严厉打击传销”的宣传资料。

也就是说，炒房客太多，传销组织都看到了机会。

防城港不是唯一一个被炒房人青睐的小城市。

在徐闻，住宅价格从2018年初开始连续增长，当年4月份新房均价6783元/平方米，同比上涨就达到6.3%，二手房均价5460元，同比上涨3.5%。

在广西北海，2018年4月份新房均价7100元/平方米，同比上涨5.5%，二手房均价5904元/平方米，同比上涨4.2%。

资金涌入的，也不只是有海岸线的城市。

2018年5月24日，位于腾冲市腾越镇核桃园社区的2宗国有建设用地，其中一宗住宅用地以21204万元的总价成交，平均成交地价为3068.15元/平方米，创造了新城区土地拍出的最新高价。

谁能想到，这个极边之地，也能成为房地产的热土。

腾冲多山地，山区、半山区面积占84%。真正能用来进行开发的土地，占比甚少。然而，即便少地，也挡不住开发房地产的热情。

目前，碧桂园、恒大、万科、保利等等大型房企都聚集在这个边陲小城，建房卖房，好不热闹。

这样看来，炒房人从来不在乎城市大不大，只要能炒，再小的锅也行。

02 每个东北人，都想在南方搞套房

尽管炒房的地点，从海南一路扩散，到了广西、云南的边区小城，但炒房的资金，却还是那些人。

东北人和浙江人。

在东北，冬季的严寒不仅让人郁郁沉沉。对老人们来说，更是个潜在的大杀手。

在冬季，老人们的死亡率比夏季最高能高出32%。因为室内供暖带来的温差会加重心血管和呼吸系统的压力，引发死亡。

于是，东北人萌生出异地养老的念头。他们发扬老祖宗闯关东的精神，对着中国地图，誓要寻觅到一处温暖适宜的桃源宝地。

这个地方必须不能太冷。通常而言，在15-25摄氏度的环境中，人最舒适。按照冬季平均气温高于15摄氏度的分界线，长江以北以及南岸各省就被排除在外，只有云南、贵州、广西、广东、福建和海南符合要求。

当年，在海南房地产崩盘的时候，东北人尚有余力扫货，现在，海南房价不仅疯涨回来，而且直接关门谢客，东北大哥们只能去其他的地方了。

东北人首选的避寒圣地，当然是有海的。

防城港，一个四季如春,气候宜人的城市，而且，隔壁就是越南的旅游城市芒街。

作为养老城市，这里不失为一块风水宝地。更何况，防城港房子比起海南，便宜了不是一点半点。

直到现在，防城港均价也就5500元，买房太容易了。海南一套等于防城港好几套了。

在防城港北部湾大道的一家房产中介灯箱广告牌上，还写着“欢迎黑龙江丹东买房团前来防城港考察楼盘”。

但在这个市场上，除了喜爱南方气候的东北玩家，还有一堆来自江浙的土豪选手。

在防城港，东北、江浙等外地买家一次性买下一层商铺或十几套房子的故事，几乎是不少售楼人员都听闻或经历过的事情。

在售楼人员中间，还流传着一招辨别不同地域的买家的大致特征，诸如东北人声势大，通常三五成群出现，江浙人大多一两个人同行，不大爱喧哗。

就防城港这个小城市而言，人口规模不到百万。2010年，全市常住人口为86.69万人，截至2018年末，这一数据也仅为95.33万人。本地人并不容易消化当地的新增房屋。

没人的市场，怎么撑房价？

更多被炒起来的小城市，同样面临这样的问题。

云南腾冲，2017年末常住人口也只有67万，2018年末常住人口还是只有67.29万，等于一年的新增人口只有2900人。但是，目前的在售楼盘已经有12个，还有26个未开盘的楼盘。

这些房子，都会面临什么样的命运？

2020年一季度，受新冠肺炎疫情的冲击，腾冲市生产总值为55.42亿元，同比下降13%。经济不好，谁能买房？

目前，在腾冲市政府官网，三次产业比为18.6:39.2:42.2。文旅才是腾冲最重要的产业。房地产，也是文旅项目居多。

然而，腾冲一类的小城市太小了，老城区建不了新房子，房子只能建在新区。腾冲许多新楼盘距离城区至少有几公里，而周边隆阳区等地的房子，都在打着腾冲的招牌。

像腾冲周边的楼盘，最缺的不是房子，而是配套。

回到腾冲这个小城市，文旅项目的顾客都是外地来的“候鸟”。来了之后，过个冬，又离开这里，他们不会在这里留下什么。而文旅项目最大的弊端，就是没有相应的配套。

当地很难为游客提供稳定的学校、医疗、商业。

而来到这里购房的东北人，不少是有避寒的硬需求的。但浙江人则以投资炒房为主，接盘者会是谁？这值得考究。但在广西沿海地带，房子不只是用来炒的，还是用来搞传销的。

03 房地产与传销的不解之缘

有位陈女士，前几年在河北南戴河买了一套小房子，不到50平米，购入价格5000元/平米，开发商小区所在地说正在建开发区，将来会大发展，北京工作的人会有很多搬过去。

南戴河位于秦皇岛市抚宁区，但跟北戴河不一样，这里可不是那么有名。房价也没那么有底气。

陈女士的房子买了没多久，房价就从5000跌到了3000多元一平米。

这或许是北京人第一次知道，房价还能这样降的。

而在防城港，躲在小区里的传销组织，真的能让当地房价一直涨？

在广西，传销组织和炒房团甚至不可分割。传销组织在当地划分为温州体系与东北体系。

早先，这种骗局盛行在南宁。温州体系把人骗来考察传销项目时，会租借旅游小巴在整个南宁转悠，给自己的理论做背书。然后，传销项目就被包装成“房产建设投资”，大量资金被卷了进来。

温州体系赚了钱，东北体系也没闲着。不少传销难民找工作时，发现了房地产中介，大量中小型房地产中介把南宁房地产作为“传销兼职”工作逐渐变成一种常见现象，这个兼职也变成了传销的常用“谎言邀约”，以此欺骗朋友来南宁考察。

流行一时的传销骗术：“我在南宁做房地产，房子卖疯了，每个月卖十几套，收入十几万啊，好机会啊赶紧来啊”。

这些中介，如果碰到来看房子的，可以有两种选择：一，买了房子，他们赚了中介费；二，不买房子，被发展成传销下家。

在南宁房地产价格趋高之后，中介们又开始介绍更便宜的防城港楼盘。于是，防城港，成了传销楼盘的下一个目标。

小城市，尽管在自然生态、房地产价位等方面得到炒房团的青睐，但是，在现在的市场下，炒房是否还能让财富继续增长？

也许有一天，传销散去，江浙土豪的接盘侠，就是东北大哥。毕竟，避寒这是硬需求。

原文标题：炒房团攻陷小城市：骗局、传销，谁先收割谁？  来源：金角财经