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老旧小区迎来第二春,近5万亿投资,上亿人将分享这波红利



发布时间:2020/8/1 14:45:52   来源:和讯网   

【商业与法治舆情观察室 http://www.blaw.org.cn 快讯】:(和讯网)


老旧小区改造,终于按下加速键。

 

7月20日,国办发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(下称《意见》)。

 

老旧小区改造到底有多迫切,数据可能更为直观:全国约有17万个老旧小区亟待改造;涉及面积40亿平米;涉及居民上亿人……

 

1老旧小区跟不上时代了老小区真的有点跟不上这个时代。感受最明显应该是停车位了。

 

以北京为例,2000年北京常住人口1382万,小客车保有量是41万辆,2019年北京常住人口2153.6万人,但小客车保有量已经达到了636.5万辆。20年间,北京市人口增加了55.8%,但小客车保有量却增加了14.5倍。

 

老小区建成的时候,汽车完全不普及。但现在买辆车很容易,老小区停车难的问题尤为突出,总得要地方停车。小区就这么大,变个停车场出来不现实,现在很多老小区的做法是在当前的空地上划停车位,居民交停车费,但不保证肯定能停到。

住老小区人对这点肯定很明显,有时候下班为了在周边找个停车位,得转二三十分钟以上。业主们素质参差,为了停车,发生口角的事也不少。

 

再就是物业了,现在的人买房都知道物业的重要性,特别是这次新冠疫情之后。当年的老小区,可能就没个正规的物业公司,你去看那些脏乱差的老小区,基本就是居委会在代管,招几个老人收点保洁费,稍微维持一下卫生就不错了。楼道里各种牛皮癣小广告。

 

没有物业,涉及到社区公共部分的维修,邻里之间装修或改造问题,就容易扯皮。

 

2时间线老旧小区改造大致可分为三个阶段。

2007年是起点,住建部《关于开展旧住宅区整治改造的指导意见》出台,这是第一次的涉及老旧小区改造的文件。但当时都是相对基础的改造,且不成体系,不成规模。

 

2015年-2018年是试点总结阶段。

 

2015年底,中央城市工作会议明确提出要有序推进老旧小区改造。

2017年12月1日,住建部在厦门召开老旧小区改造试点工作座谈会,确定广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花和宁波为15个试点城市。这次试点共改造老旧小区106个,惠及5.9万户居民。

 

2019年以来,老旧小区改造加速推进。

 

2019年10月,住建部指导山东、浙江2省及上海、青岛、宁波、合肥、福州、长沙、苏州、宜昌8市开展深化试点工作,针对重点问题,经过大胆探索,形成了一批可复制可推广的经验做法。

 

2020年4月14日,国常会明确2020年老旧小区改造目标,3.9万个小区,涉及居民近700万户,比去年增加一倍。

 

2020年7月20日,《意见》正式公布。

 

3既是民生,更为增长民生,主要是考虑到居住体验极差。现在回头看20年前,30年前盖的房子,很多都没法看了。

 

那些老城区的老破小,水电网都露在外面,水表电表都没有分户,没有电梯,想象一下,老年人从1楼爬到6楼。小区环境也是一团糟,物业缺失,绿化基本没有,房租都上不去,各种小广告满天飞,市中心的“贫民窟”。

 

增长则更为迫切,中国房地产市场规模将会长期维持在15万亿上下,新的增长点在哪里?

 

过去5年是棚改,未来5年是老旧小区改造。

 

与大拆大建,货币化安置的棚改相比,老旧小区改造相对“轻量化”:修复楼体,更新供水、排水、网络等公共设施,加装电梯,引入物业,新建停车场补充公共服务……

 

据原住建部副部长仇保兴测算,老旧小区改造市场规模约5万亿元。

 

但由于老旧小区改造不涉及“土地”,不涉及“拆迁补偿”,不会有明显的副作用,嗯,你们懂得……

 

老旧小区改造将成为未来5年房地产的健康新动能。

 

东部地区经济最发达,人口流入量最大,住房需求最迫切,但也是房地产市场最先进入存量市场的地区,报告显示,东中西部地区待改造小区比例约为5:3:2。

4资金怎么来无论是棚改还是旧改,没有钱不行。根据恒大研究院的测算,其中基础类改造平均成本为3000元/平米。而单个电梯加装成本为60万元/台,单个停车位成本为6万元,单个小区提升类改造成本约400万元。

 

当年的棚改,有PSL(抵押补充贷款),利率低得惊人,地方城市直接借钱摆平棚改拆迁户,拆迁户走了,土地卖了再还当初借的钱。现在的老旧小区改造不这么玩了。

 

2017年,广州越秀区仰忠社区改造工程,耗资2950万元,其中市级财政出资1450万元,区级财政出资1490万元,居民出资10万元。财政承担了99.7%的改造成本。

 

2019年,北京市劲松北社区则探索出一条市场化改造之路。

 

劲松一区和二区改造工程,引入社会资本愿景集团。

 

愿景集团共投入3000多万元,而作为回报,他们获得劲松北社区公共闲置资产的运营权,将之打造成社区零售商业。

 

不过,上述广州和北京的旧改项目,都太过典型。

 

如广州那样,完全靠财政投入也不现实。现在老旧小区不仅仅是基础设施的改造,更重要的是完善和提升类改造。比如为老年人服务的设施,停车场,充电桩,物业服务,电梯,卫生服务站,便民市场,便利店等设施是需要配套的。

 

以上才是更花钱的地方。

 

完全依赖社会资本也存在困难,并不是所有的小区都有闲置资产来谈判。

 

劲松北社区的上述改造工程,整体投资回报周期超过10年,有多少企业愿意等10年以上,赚这种慢钱?

 

所以,在资金问题上,《意见》明确总体原则是谁受益、谁出资。

 

《意见》关于资金筹集的办法中,最值得关注的有这些:

 

1、使用(补建、续筹)住宅专项维修资金;

 

商品房情况相对好一些,一套房一般有几万块钱。

 

但老旧小区中有不少还是福利分房时代盖的,住宅专项维修资金问题比较多,需要在推进中探索。

 

2、提取住房公积金用于加装电梯

 

3、让渡小区公共收益等

 

简单说,小区里的一些闲置用房,闲置用地,拿出来给企业运营,一定年限内的收益归企业。

 

5后浪们,也爱“老破小”

 

从宏观层面来看,老旧小区的改造,的确有助于稳定房价。

 

“老破小”换新颜后纷纷上市,市场上可供交易的房子肯定变多了,用不着都去盯着那些万人摇号的项目。

 

在北京、在上海、在广州,很多年轻人选择的首套房都是“老破小”,我也与他们当中的不少人聊过,有位哥们儿是这样说的:

 

其实最开始也看过不少新房,但面积普遍都比较大,首付门槛比较高,够不着。他买的这套老房子面积小,格局差点,但胜在总价低,首付还是更低一些,好好装修一下,也是很温馨的小窝。而且自己工作对通勤要求比较高,这套房子上下班比较方便。

 

另外,他也没打算在这套房里住很久,工作上升期,收入增加后,再考虑换房。

 

是啊,在买房这事上,先上车,再换房,后浪们也很务实。

 

想象一下,街对面就是城市森林公园,楼下各种小饭馆任你选,周边三甲医院、体育馆、大商场、银行、券商、幼儿园、小学,你能想到的全都有,当然更有你想不到的。

 

6毫无疑问,利好房价

 

很多老小区的房子面积都不大,30,40平米的不少,改造完成后,居住体验好多了,很多不愿意合租的年轻人也很喜欢,房租也有了可观的涨幅。

 

房价也不例外,2018年,南京部分老旧小区改造完成,仅一年后房价已经明显上涨。

 

玄武区梅园街道一枝园社区;鼓楼区宁夏路片区,老菜市小区,宝地园小区,清江花苑等小区均出现了万元上下的涨幅。

 

地段和居住体验是影响老旧小区价值的重要因素。

 

老旧小区不改造,地段价值仍然存在,但居住体验极差。

 

改造完成后,那情况就大不一样了。地段价值仍然存在,居住体验明显改善。

 

再加上产权年限到期后自动续期,破房子变新房,你说房价是涨还是跌?

 

如果你也在关注“老破小”,考虑到旧改的优先级问题和资源的有限性,应该要注意几点:

 

一是尽可能选择大城市市中心的老小区;

 

二是选择相对较新的,虽然冠以“老破小”,但也要在小区品相方面稍微注意一下,房龄老一点可以,但别太破旧,改造成本太大,自己投入也更大;

 

三是最好带优质学区,从试点情况来看,有强学区加持的老旧小区居民有望获得更多旧改红利,有优质学区那更是极好的。

 

现在,老房子的“第二春”真的来了。

 

上亿人,将能分享这波红利。

 

封面图丨俊杰

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