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依据公开信息不完全统计，2020年，超40家长租公寓企业陷入经营纠纷或资金链断裂。疫情加剧企业经营风险，“暴雷”事件频发

法治周末记者 肖莎

租客、房东、长租公寓运营者，在新冠肺炎疫情突发的2020年，被前所未有地关注着。

当疫情与农历新年“叠加”，很多返乡过年的人无法按时回到住处，租客未能及时缴费，房东未能按时拿到房租，长租公寓运营商因为资金无法按时回笼经营困难，一系列的情况接踵而至。

这一年，房东和租客的权益如何被保障引起关注，对租赁行业的立法监管逐渐完善，中央层面对租赁市场也高度重视，住房租赁行业在整个2020年有着主动或被动的变化。

法治周末记者通过采访业内专家，梳理了2020年租赁市场的多个关键词，透过这些关键词，可以在一定程度上看到行业的变化和未来。

【暴雷】

接受法治周末记者采访时，多名专家均表示，2020年住房租赁行业被广泛关注的第一个关键词，应该是“暴雷”。

依据公开信息不完全统计，2020年，超40家长租公寓企业陷入经营纠纷或资金链断裂。疫情加剧了企业经营风险，“暴雷”事件频发。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉法治周末记者，长租公寓行业在今年确实出现了很多新情况，因为过去“暴雷”就是小的长租公寓企业，而现在“暴雷”则在一些大的长租公寓企业中也出现，包括上市的企业，以蛋壳的影响面最大，这就是值得警惕和关注的一个内容。

“可以看到的是，在出现‘暴雷’的企业中，大多都存在‘高收低出’的问题，这也说明企业经营是无序的，各类高进的做法都带来了成本的增加，而低出的做法也使得企业经营有压力，或者说现金流压力更大了。”严跃进补充。

贝壳研究员高级分析师黄卉对法治周末记者分析，表面上，疫情是影响租赁机构生存的直接原因，但市场因素只是导火索，实际上长租公寓企业产生风险问题具有三方面的内在原因：首先，长租公寓商业模式单一、灵活性差；其次，包租模式的中小企业融资困难，企业容易倾向于使用租金贷扩张；最后，行业进入门槛过低，鱼龙混杂，前期一些不具备经营和资金实力的企业盲目进入，在市场下行时期，就增加了风险系数。

上海中原地产市场分析师卢文曦也对法治周末记者表示，租赁市场的“暴雷”尤其是蛋壳的困局，可能还会给市场带来一些其他影响，比如，租户即便不是蛋壳的用户，也会担心其他长租公寓品牌出问题，然后就在租期到期后选择到中介市场上重新找房子。

在卢文曦看来，由于2020年市场整体都不太好，房东和租客可能会通过友好协商，房东少涨租金或者少收一两个月的房租，但这种情况到2021年还能不能出现，就很难说了，整个市场的租金上涨压力还是存在的。

【租赁立法】

黄卉告诉法治周末记者，在国家大力发展住房租赁市场的同时，结合市场暴露出来的一些问题，行业立法有了突破性进展。9月7日，住建部公布了《住房租赁条例》征求意见稿，推动建立住房租赁领域的专项法律法规，对行业发展的意义重大，也是行业发展的里程碑事件之一。

“《条例》的推出有助于推动住房租赁市场监管的制度化、常态化。伴随着我国住房租赁行业的快速发展，市场参与主体的种类和数量不断扩大，市场运行的规则也日益复杂，过去只针对房东和租户的法规已难以覆盖对整个市场的指导和监管。行业此前也出现了一系列问题事件，长租公寓企业跑路、租金贷、虚假房源等问题，影响了租客和房东的权益。《条例》从租赁出租和承租、租赁企业和经纪活动监管等方面对租赁市场的主体行为进行了规范和约束，能有效规范市场秩序，推动租赁市场监管制度化。”黄卉说。

除了法律法规层面对行业的监管在持续推进，黄卉说，各个地方面对租赁市场出现的一些比较典型的问题，也在陆续通过出台政策的方式进行监管，比较有代表性的是，很多地方针对长租公寓行业进行了风险提示，并出台了相应的资金监管政策。

公开资料显示，为解决“高收低出”“长收短付”带来的资金问题，杭州、西安、成都、南京等地出台了针对长租公寓企业的资金监管措施，通过设立监管账户和风险保证金的方式，监管“高收低出”等经营模式，企业一旦出现资金链危机，优先保障房东和租客的权益，避免企业设立资金池用作非经营用途现象。

黄卉认为，这种设立监管账户和风险保证金的方式一定程度上能规避“高收低出”的模式问题，值得其他城市借鉴。

黄卉期待着，随着租赁市场管理和资金监管政策的推出，长租公寓企业会进一步审查自身经营的合法性，对于使用“长周期预收”资金作为主要经营资金来源的长租公寓企业，当然也面临加速“去杠杆化”的境况，“这能倒逼租赁企业提升资金链管理以及精细化运营能力”。

“长租公寓企业调整精细化经营模式、聚焦单店盈利是行业健康发展的必然趋势，企业一是要规范资金使用制度，审查自身合规性；二是做好‘以出定收’的成本管理，精细化运营保持稳定健康的现金流。”黄卉补充。

【租房落户】

在严跃进看来，租房落户也是今年的一个热点。

公开资料显示，江苏省苏州市，福建省福州市，江西省，海南省海口市，云南省昆明市，山东省济南市和德州市，河南省郑州市、洛阳市和开封市，都已出台了租房落户的政策。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱告诉法治周末记者，各地在密集出台与租房落户的相关政策，与国家在大力推动新型城镇化建设是密不可分的。2019年4月8日，国家发展改革委发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》，提出加大非户籍人口在城市落户推进力度，推动未落户城镇的常住人口平等享有基本公共服务。

国家发展改革委新闻发言人孟玮此前亦曾表示：“要进一步深化户籍制度改革，允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户，确保有意愿、有能力、有条件的农业转移人口在城市应落尽落、便捷落户。”

就在2020年12月22日，近年来房价上涨较为明显的二线城市苏州还发布了《市政府办公室关于进一步推动非户籍人口在城市落户的实施意见》，调整落户政策，其中包括租赁人口落户、积分落户与南京互通等重大举措，打响了千万人口的热点特大城市“租购同权”的第一枪。

严跃进认为，租房落户的政策到2021年应该会延续。总体上说，此类租房落户的做法，将有助于促进各地租赁政策的推进，也有助于促进各地落户政策的推进，总体上是市场应该肯定的内容。

不过，各地租房落户的条件不一样，有的地方没有设立社区集体户，需要房东同意，租客方可把户口落到房东家里。

严跃进说，如果允许租房落户的城市，不设立公共集体户，只能通过迁入房主户内方可落户，那麻烦会比较大，毕竟很少会有房东允许自己家的户口本上新增别人的名字。

“所以，租房落户的细则还需要进一步细化。最好是能够建立公共集体户，这样对于在城市没有亲戚，又难以获得房东同意的外地人口来说，落户会更方便些。”严跃进建议。

【集租房首入市】

黄卉认为，全国首个集体土地租赁项目在北京正式对外运营以及其他集租房项目相继入市，对整个租赁行业而言也意义重大。

3年前，原国土资源部和住房城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，试图通过改革试点，在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

“当前，多项集体土地建设租赁住房项目在各地开展，2017年至今，试点城市从13个扩大至18个，推出了超150个试点项目地块，今年开始，项目陆续建设完成入市。”黄卉说，北京的泊寓/院儿（成寿寺社区）项目是首个入市项目。

黄卉告诉法治周末记者，集体土地存在着流动性差、利用率低的情况，通过集体土地租赁住房的建设对市场带来几方面积极意义：一是对于打破城乡二元结构，逐步建立城乡统一的土地市场带来推动性作用；二是逐步缓解住房租赁供需矛盾，增加租赁住房的供给，提升租赁品质；三是有效盘活农村闲置的集体土地，利于增加集体经济组织收入，将改变原来农村集体土地增值收益在农民和集体之间的分配机制。

“随着租赁住房多元化体系建设，集体土地上租赁住房将更多的发挥保障性功能。租赁市场是‘十四五’期间房地产发展重点方向，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》指出，要探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。”黄卉认为，基于此，“十四五”期间，集体土地上的租赁房源将大幅增加，建设将加速。