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来源：华夏时报

原标题：物业上市专题报道 | 第一服务上市首日破发，跌幅达26.67%，规模小难获资本青睐？

华夏时报（chinatimes.net.cn）记者李未来 见习记者 张慧敏 深圳报道

10月22日，第一服务控股有限公司（股票代码：2107.HK，下称“第一服务”）在港交所正式挂牌上市。上市首日即跌破发行价。开盘价为2.0港元，较发行价2.46港元下跌18.7%，截止收盘，第一服务股价为1.76港元，跌幅达26.67%。

对于第一服务首日破发的原因，专家表示，这与近期投资者偏爱短线投资、疫情后投资者回归理性以及第一服务本身的规模和未来发展前景有关。同时，四季度资本市场多行业活跃将大幅分流物业板块的资本，后期恒大、融创、华润等头部房企物业上市的表现将呈现较大差异。

规模小不被资本市场看好？

10月22日，当代置业（股票代码：01107HK）旗下的物业公司第一服务控股有限公司（股票代码：2107.HK，下称“第一服务”）在港交所正式挂牌上市。上市首日，第一服务即跌破发行价。开盘价为2.0港元，较发行价2.46港元下跌18.7%，截止收盘，第一服务股价为1.76港元，跌幅达26.67%。上市第二日，第一服务的股价继续下挫3.41%至1.7港元。

记者梳理发现，第一服务控股是第二个在今年上市首日破发的物业管理公司。

上市破发与股票定价过高有关。“定价过高容易导致破发，同时这也说明投资者不认可其定价。”知名地产分析师严跃进对《华夏时报》记者说。

当下，投资者更看重企业的规模。张波表示，物业企业目前在创新或科技层面的表现力偏弱，导致市场对其主要的判断标准是规模。而目前物业公司在管面积的增加，主要都是受到集团房产开发面积大小影响，小规模物业给市场的想像空间偏小。

招股书显示，截止2020年4月末，第一服务控股的在管面积为1500万平方米，合约建筑面积为2700万平方米。《华夏时报》记者查阅多家物业上市公司2020年中期业绩报发现，彩生活在管面积为3.64亿平方米，雅生活服务在管面积为3.53亿平方米，碧桂园服务在管面积为3.2亿平方米。

《华夏时报》记者翻阅招股书发现，10月下旬上市公司中，截至2020年5月，卓越商企服务在管面积为2580万平方米；截至2019年4月，合景悠活在管面积为2220万平方米；截至2020年6月末，世茂服务在管面积8570万平方米，均高于第一服务的在管面积。

第一服务当前较小的规模和未来增长不被投资者看好。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，从公司自身规模和发展前景来看，第一服务作为中小型物管公司，规模较小，其背后的母公司当代置业在房企中实力表现一般，因此第一服务估值不高，在资本市场中的认可度也不高。

物业行业的长期发展与资本市场的短线投资喜好形成冲突。贝壳研究院高级分析师潘浩表示，受全球经济波动影响，近期市场短线偏好上升。“尽管人们对未来的物业发展充满信心，但是目前物业管理行业还没有形成具有突破性的短期盈利模式。”58安居客房产研究院首席分析师张波对《华夏时报》记者道出了当下物业行业的发展状态。

投资者逐渐回归理性。“物业服务板块飞速上涨趋势在疫情逐渐常态化后有所回落，同时多个优质房企物业或将完成拆分上市，板块内部竞争更加激烈。”贝壳研究高级分析师潘浩对《华夏时报》记者说。

上市只用十个月

招股书显示，第一服务由北京当代物业管理有限责任公司和第一摩码人居环境科技有限公司组成，两者都曾在新三板挂牌上市。第一服务于2020年1月在开曼群岛注册成立，其从成立到上市仅用10个月。成立之后第一服务主营业务为物业管理服务、绿色人居解决方案、增值业务。2017年、2018年、2019年其年度总营业收入分别为3.79亿元、4.95亿元、6.24亿元。

对于此次所得款的用途，第一服务招股书显示50%将用于战略收购或投资物业管理公司，20%将用于投资能源运维项目及取得能源运维权，5%用于研究及开发绿色科技，10%用于发展智慧社区及提升资讯科技系统，5%吸引及培养人才，10%用于一般业务运营及营运资金。由此可以看出，扩大规模是第一服务的首要任务。

“对于第一服务这种小规模的物业公司来说，前期高度依赖母公司，自主性和独立性较差，未来要摆脱母公司的支持和控制较为困难。”陈霄对《华夏时报》记者说。

《华夏时报》记者查阅第一服务招股书发现，2017年、2018年、2019年第一服务来自控股股东的项目收益占占总收益的比例分别为93.7%、88.2%、87.9%。同时，2017年至2019年，第一服务从第三方开发商处获得收益的毛利率在20%左右，均低于25%左右的整体毛利率。

对于此次第一服务上市首日破发以及后续的经营策略，《华夏时报》向第一服务发去了采访提纲，并多方联系第一服务相关工作人员，截止发稿未得到回复。

物管业务作为房企新的利润增长点为时尚早

对于接下来物业公司上市的表现，潘浩表示，四季度资本市场多行业活跃将会大幅分流物业板块的资本。同时，当前物业公司上市表现存在分化，后期头部房企物业上市的表现将呈现较大差异。

贝壳研究院对19家已上市物业公司盈利数据进行监测后发现，已上市物业公司平均营收同比增长40.8%，而平均毛利率为29.8%，同比下降0.28%，陷入“增收不增利”的困局。贝壳研究院认为，物业上市公司前期扩张阶段需要投入大量资金，同时需要进行低利润率的基础性服务，因此，将物管业务作为房企新的利润增长点为时尚早。

物业行业的想像空间依然很大。张波表示，由于物业企业自身的现金流稳定，加之国内对于物业服务水平重视程度不断加强，长期来看市场对于物业公司上市依然会有着良好的预期。同时，他还表示，随着国内新基建的不断发展，5G等高科技的应用不断落地，物业的竞争会从基础服务向增值服务和科技化层面不断转化。

陈霄表示，未来物管行业竞争不断加剧，行业集中化程度不断提高，行业内优胜劣汰更加凸显，对于物管公司来说，用创新思维打造精细化服务以此提高核心竞争力是重点。

“物业管理板块目前尚处于抢占市场资源的阶段，头部房企在规模上优势明显，小型物管公司更应寻求差异化发展战略，在科技、品质、服务、创新等更多维度方面实现突破，以更具溢价能力的服务表现，更加可观的盈利水平，赢得市场的认可。”潘浩对《华夏时报》记者说。

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